La Sala Segona de l’Audiència Provincial de Girona ha dictat recentment una Interlocutòria que conclou que, amb l’adjudicació de l’habitatge per part de l’entitat bancària, s’extingeix la totalitat del deute hipotecari.
El supòsit s’enquadra en un procediment d’execució hipotecària per import de 325.000.-€, en el qual l’entitat bancària es va adjudicar l’immoble que havia sortit a subhasta per la meitat del seu valor de taxació. Posteriorment, la pròpia entitat va sol·licitar la continuïtat del procediment d’execució en reclamació a la deutora i als diferents avaladors de la resta del deute hipotecari donat que amb l’adjudicació de l’habitatge únicament s’havia cobert la meitat del deute hipotecari.
En aquest cas, però, el tribunal dóna per liquidat el deute hipotecari i per finalitzat el procediment d’execució en base a que, l’entitat bancària, tot i haver-se adjudicat l’habitatge únicament pel valor de 162.500.-€, no pot sostenir que aquest sigui el valor real del l’immoble, donat que en el moment de signar la hipoteca el va valorar en 325.000.-€. I per tant, aplicant la doctrina dels actes propis, l’entitat bancària hauria d’acatar la valoració econòmica de l’immoble que ella mateixa havia realitzat anys enrera.
Per aquest motiu el tribunal considera que l’actitud mantinguda per l’entitat bancària contravé qualsevol principi de bona fe i que, fins i tot, incorre en una situació d’abús de dret a l’entendre que aquesta s’enriquiria injustament si continués el procediment d’execució, al no haver estat un tercer qui ha adquirit l’habitatge i ha satisfet el preu d’adjudicació, sinó que ha sigut la mateixa entitat bancària qui ha incorporat en el seu patrimoni un habitatge de valor superior al valor pel qual se l’ha adjudicat i a la suma de les quantitats degudes per la deutora.
Per últim, el tribunal entén que acceptar l’assumpció personal del deute hipotecari en un assumpte on la garantia facilitada cobria el deute hipotecari seria una clàusula totalment abusiva i, conseqüentment, ineficaç i nul·la.
Malgrat l’Audiència ha acceptat en aquest cas la dació en pagament, cal destacar que aquesta resolució no es va adoptar per unanimitat ja que un dels magistrats hi va manifestar el seu vot particular, al no compartir el criteri majoritari dels membres d’aquesta sala.
Aquest magistrat entén que no existeix abús de dret perquè l’entitat bancària únicament s’ha limitat a reclamar el que actualment permet la normativa hipotecària, considerant que si el legislador no ha previst la dació en pagament en caràcter obligatori fins al moment, tot i les diferents modificacions legislatives introduïdes – l’última el passat mes de juliol – , ha sigut per expressa voluntat d’aquest. D’aquesta manera, i davant l’actual empara normatiu que el sistema ens brinda, aquest conclou que si es realitza una interpretació purament jurídica, l’entitat bancària no ha realitzat cap infracció legal. I per tant, el procediment d’execució i els diferents embargaments sobre el deutor i avaladors haurien d’haver continuat fins aconseguir el cobrament íntegre del deute hipotecari.
Així doncs, a l’espera que el criteri majoritari seguit en aquesta resolució judicial es pugui estendre a altres audiències provincials i que aquestes puguin arribar a canviar la tendència del Tribunal Suprem, actualment plenament contrària a la dació en pagament, – fet bastant improbable amb la redacció actual de la normativa –, o bé que definitivament, sense tabús, el Congrés dels Diputats aprovi una modificació de l’actual normativa que prevegi la dació en pagament obligatòria i amb caràcter retroactiu, si heu de sol·licitar una hipoteca, procureu que aquesta sigui de responsabilitat limitada.
Un tipus d’hipoteques molt poc esteses a dia d’avui, tot i la moció aprovada al seu dia pel Congrés dels Diputats que pretenia incentivar-les, en què l’obligació de retorn d’aquesta es garanteix únicament amb el propi habitatge. Això sí, amb uns interessos més elevats i amb la imposició d’altres condicions especialment gravoses. Però ja se sap que, amb el sistema actual -a l’espera del que pugui succeir amb la tramitació de la iniciativa popular sobre la dació en pagament-, la banca sempre guanya.
Jordi Lloveras