Si un propietari d’un immoble que lloga amb IVA (local, despatx, magatzem, etc..), una de les preguntes més comunes que es fa és: com s’han de gestionar les factures de llum, aigua o gas? Si el contracte està a nom del propietari, però el cost el paga el llogater, s’ha d’afegir IVA quan es repercuteixi la despesa?
Aquesta és una situació que sol generar dubtes. Recentment, una consulta de la Direcció General de Tributs (V1433-25) aclareix novament com actuar correctament per evitar problemes.
La clau: qui és el titular del contracte?
La primera pregunta que un s’ha de fer és: a nom de qui s’emeten les factures dels subministraments? La resposta a aquesta pregunta canvia completament el tractament fiscal.
Si les factures van a nom de l’arrendatari (inquilí): En aquest cas, si tu com a propietari avances el pagament, simplement estàs fent una bestreta (el que tècnicament es coneix com a “suplert”). El llogater et deu aquests diners, però no és un servei que tu li estiguis prestant. Per tant, li has de reclamar l’import exacte que has pagat, sense afegir-hi IVA.
Si les factures van a nom del propietari (arrendador): Aquí la situació canvia. Encara que la despesa sigui per compte de l’arrendatari, com que el contracte està a nom del propietari, hisenda considera que és el propietari qui rep el servei de la companyia de subministraments i, posteriorment, el “reven”; al seu llogater. Això s’anomena refacturació, i aquí sí que entra en joc l’IVA.
LA REFACTURACIÓ: UN SERVEI INDEPENDENT O PART DEL LLOGUER?
Quan es refactura una despesa, la norma general diu que has d’aplicar el 21% d’IVA.
Però en el cas dels lloguers, Tributs considera que els subministraments no són un servei independent, sinó que són accessoris al servei principal, que és el lloguer de l’immoble.
Què vol dir això? Que la refacturació dels subministraments ha de tenir exactament el mateix tractament d’IVA que el lloguer.
Cas 1: Lloguer d’habitatge (exempt d’IVA) Si es lloga un pis a una persona perquè hi visqui, aquest lloguer està exempt d’IVA. Com que els subministraments són un servei accessori, la seva refacturació també estarà exempta d’IVA. Li cobraràs al llogater l’import exacte de la factura, sense afegir-hi res més.
Cas 2: Lloguer de local, oficina, despatx, plaça d’aparcament… (subjecta a IVA) Si es lloga un local per a un negoci, la renda mensual porta un 21% d’IVA. En aquest cas, com que els subministraments són un servei accessori, quan es repercuteixi el cost de la llum o l’aigua, s’haurà d’afegir el 21% d’IVA.
QUADRE RESUM DEL TRACTAMENT FISCAL
A continuació, adjuntem un resum:
Accés a la consulta: CONSULTA TRIBUTS REFACTURACIO