El Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC), en una recent resolució d’unificació de criteri de data 18 de desembre de 2025, ha establert un LÍMIT CLAR per a la deducció de les amortitzacions d’immobles llogats a l’IRPF.
Aquesta decisió aclareix un punt clau que generava dubtes: la suma total de les amortitzacions deduïdes al llarg del temps no pot ser mai superior al valor d’adquisició de l’immoble.
EL CRITERI ANTERIOR I LA NOVA DOCTRINA
Fins ara, existia un debat sobre el límit total de l’amortització. La normativa permet deduir anualment un 3% sobre el valor més gran entre el valor d’adquisició o el valor cadastral (excloent en ambdós casos el valor del sòl).
Això podia portar a confusió en la interpretació de la norma; si el valor cadastral era molt superior al d’adquisició, es podia arribar a amortitzar una quantitat total més gran que el que va costar l’immoble?
El TEAC ha “tancat” aquest debat. El criteri fixat és que, encara que el càlcul anual es faci sobre el valor més alt (cadastral o d’adquisició), LA SUMA DE TOTES LES AMORTITZACIONS DEDUÏDES AL LLARG DELS ANYS NO POT SUPERAR MAI EL VALOR D’ADQUISICIÓ DE L’IMMOBLE (excloent-ne el valor del sòl).
La raó és lògica: l’amortització busca compensar la pèrdua de valor d’una inversió, i no es pot recuperar més del que es va invertir inicialment.
Un exemple senzill per entendre-ho:
Valor d’adquisició d’un pis el 2010: 100.000 € (dels quals 80.000 € corresponen a la construcció i 20.000 € al sòl).
Valor cadastral actual: 200.000 € (dels quals 150.000 € corresponen a la construcció).
Càlcul de l’amortització anual: Es pren el valor més gran de la construcció (150.000 €) i se li aplica el 3%.
Amortització anual deduïble = 3% de 150.000 € = 4.500 €.
Aplicació del nou límit global: El límit total que es pot amortitzar és el valor d’adquisició de la construcció.
Límit global d’amortització = 80.000 €.
Això significa que el propietari podrà deduir 4.500 € cada any, però només fins que la suma total de les deduccions arribi als 80.000 €. Un cop assolit aquest límit, ja no podrà deduir més per aquest concepte, encara que continuï llogant l’immoble.