Trobar un “xollo” immobiliari pot ser una bona notícia per al comprador. Ara bé, en matèria fiscal, el preu realment pagat no sempre és el que mana.
Des de la reforma introduïda per la Llei 11/2021, en les compravendes d’immobles subjectes a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials, i també en determinats supòsits de Successions i Donacions, la base imposable no es calcula necessàriament sobre el preu pactat entre comprador i venedor, sinó sobre el valor de referència del Cadastre, si aquest és superior.
Dit d’una manera senzilla: si algú compra un immoble per 120.000 euros, però el seu valor de referència és de 180.000 euros, l’Administració pot exigir que l’impost es liquidi sobre aquests 180.000 euros. I això encara que el preu pagat sigui real, estigui perfectament documentat i no existeixi cap indici de diner negre.
Aquesta qüestió ha tornat a l’actualitat arran d’una sentència del Tribunal Superior de Justícia de Galícia de 23/4/2026, que ha confirmat que el valor de referència pot prevaldre fins i tot en adquisicions mitjançant subhasta, quan aquest valor és superior al preu d’adjudicació. En el cas analitzat, el comprador havia adquirit l’immoble per un import inferior, però l’Administració va prendre com a base el valor de referència cadastral, criteri que el tribunal ha avalat.
La idea és important: el valor de referència no és una presumpció de frau ni una acusació encoberta contra el comprador. És una regla objectiva de quantificació fiscal. L’Administració no diu necessàriament que s’hagi pagat més del que consta a l’escriptura; simplement aplica una base mínima legal quan el valor de referència és superior al preu declarat.
Això pot sorprendre especialment en operacions en què el comprador ha obtingut un bon preu: immobles amb pressa de venda, subhastes, adjudicacions, oportunitats puntuals, habitatges en mal estat o operacions entre parts sense tensió competitiva. Fiscalment, però, comprar bé no sempre redueix l’impost.
Ara bé, el valor de referència no és intocable. Es pot impugnar si no reflecteix el valor de mercat real de l’immoble o si parteix de dades cadastrals incorrectes. Però no n’hi ha prou amb dir que s’ha comprat més barat. Cal aportar prova tècnica sòlida, normalment mitjançant informe pericial ben fonamentat, que analitzi les circumstàncies concretes de l’immoble: estat de conservació, ubicació, antiguitat, càrregues, defectes, ocupació, limitacions urbanístiques o altres factors rellevants.
En definitiva, un bon preu de compra pot ser una oportunitat immobiliària, però no sempre és una oportunitat fiscal. En transmissions immobiliàries, el “xollo” pot existir, però Hisenda pot calcular l’impost sobre una base superior si el valor de referència així ho determina.